Inwestorzy w blokach startowych

Rynek nieruchomości nie pozostaje obojętny na wydarzenia na świecie i zmiany w globalnej gospodarce. Nastroje wśród uczestników europejskich spotkań branżowych, w tym zakończonej kilka dni temu kolejnej edycji międzynarodowych targów Expo Real w Monachium, okazują się jednak być całkiem niezłe. Inwestorzy zachowują względny spokój.

Weryfikują procesy zakupowe, rewidując wcześniejsze oczekiwania co do planowanych transakcji. Obecna sytuacja rynkowa stwarza przestrzeń dla inwestorów oportunistycznych. Istotną zmianą, jaką obserwujemy jest zainteresowanie nowymi projektami deweloperskimi zgłaszane przez podmioty, które nabywały wcześniej jedynie gotowe aktywa. Branża łapie balans pomiędzy rosnącymi kosztami budowy i finansowania inwestycji oraz utrzymania nieruchomości, stawkami czynszowymi i spodziewanymi stopami kapitalizacji.

Kapitału inwestycyjnego na rynku od trzech lat nie brakuje. W obecnych warunkach fundusze mają jednak większe trudności z podejmowaniem decyzji o inwestycjach niż w poprzednich okresach spadku koniunktury, ponieważ analizy i wyceny w tak niestabilnej sytuacji, jak dzisiejsza trudniej jest oprzeć o rzeczowe dane i obiektywne kalkulacje.

Myślę jednak, że drastyczny wzrost kosztów pozyskania kapitału, z jakim musi mierzyć się rynek może zmobilizować do aktywniejszego działania niektórych inwestorów.

Czynnikiem stymulującym do inwestowania są też obecne stopy procentowe, które oznaczają potencjalnie zwiększenie przychodów z nieruchomości w wyniku indeksacji stawek czynszowych. Ceny najmu rosną, zarówno na rynku warszawskim, jak i miastach regionalnych, w których zwrot z inwestycji był zawsze wyższy niż w stolicy.

Rekordowo wysokie wskaźniki indeksacji

Duża inflacja w kraju i strefie euro powoduje, że wskaźniki indeksacji czynszu będą najwyższe od lat, co przełoży się także na wyższe przychody. Wzrost stawek czynszowych odzwierciedlają już większe wartości w wycenach. W Polsce podwyżki czynszu widoczne są najbardziej w logistyce, na rynku biur i w sektorze PRS. Jako najbardziej interesujące aktywa wybijają się natomiast retail parki, dalej biurowce, a następnie magazyny. Na te ostatnie apetyt najbardziej osłabł, mimo nadal utrzymującego się silnego popytu, historycznie najniższego poziomu pustostanów magazynowych oraz rekordowo dużej ilości powierzchni w budowie w całej Polsce.

W pierwszej połowie bieżącego roku, mimo bezprecedensowych wydarzeń i dynamicznej sytuacji geopolitycznej inwestorzy ulokowali w Polsce przeszło 40 proc. kapitału więcej niż rok wcześniej. W sferze ich zainteresowania znalazły się nieruchomości zlokalizowane na rynkach regionalnych, które oferują aktualnie znacznie większy dostęp do atrakcyjnych aktywów niż kilka lat temu. Trudno jednak prognozować, czy rynek inwestycyjny zamknie cały 2022 rok tak dobrym rezultatem, jak pierwsze półrocze. Decyzje muszą być bowiem podejmowane w warunkach wysokiej inflacji, rosnących stóp procentowych i cen energii.

Dłuższe procesy decyzyjne

Polska niezmiennie postrzegana jest jako stabilny rynek z coraz ciekawszymi zasobami nowoczesnej powierzchni, oferujący świetnie wykształconą kadrę. Oczy inwestorów, szczególnie z Azji i USA, zwrócone są jednak na wydarzenia rozgrywające się za naszą wschodnią granicą. Akcję inwestycyjną studzi też widmo globalnej recesji i kryzys energetyczny. To główne przyczyny wydłużania się procesów decyzyjnych, co w konsekwencji przełoży się prawdopodobnie na spadek wolumenów inwestycyjnych.

Konflikt w Ukrainie przyniósł destabilizację całej Europie. Turbulencje, jakie zafundował nam 2022 rok powodują, że inwestorzy na wszystkich europejskich rynkach liczyć się muszą z rosnącymi kosztami finansowania oraz budowy inwestycji, a także zmiennym poziomem popytu oraz spadkiem dostępności aktywów inwestycyjnych.

Wyhamowanie w mieszkaniówce

Po wyhamowaniu tempa produkcji w sektorze biurowym w naszym kraju, przyszła kolej na rynek mieszkaniowy. Największą ilość wstrzymywanych projektów w Polsce możemy obserwować dziś w segmencie mieszkaniowym, czego bezpośrednią przyczyną jest zamrożenie akcji kredytowych dla osób indywidualnych. Część firm deweloperskich zwolniła już bieg. Deweloperzy zmieniają plany, odkładają budowy lub po prostu sprzedają grunty z gotowymi pozwoleniami na budowę.

Poza spadkiem popytu na mieszkania i skokiem kosztów budowy, ogromne wyzwanie stanowi teraz również pozyskiwanie kapitału na realizację inwestycji oraz jego koszt. To wszystko zwiastuje nieuchronne załamanie koniunktury w mieszkaniówce i transformację sektora w kierunku wynajmu instytucjonalnego, który na naszym rynku jest segmentem o największym obecnie potencjale wzrostu. Nie spodziewałbym się jednak, że będzie to szybki proces i że zaowocuje spektakularnymi spadkami cen mieszkań.

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie Polski. Od 10 lat firma świadczy w całym kraju kompleksowe i strategiczne usługi doradcze. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Zapewniają pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego.

Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze magazynowym, biurowym, handlowym i hotelowym.

Firma ma siedzibę w Warszawie i prowadzi oddziały regionalne w Krakowie i Łodzi. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski poprzez organizację specjalistycznych spotkań szkoleniowych. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.

PRESS RELEASE

Warsaw, 12.10.2022

Investors on the starting blocks

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO of Walter Herz

Real estate market is not indifferent to world events and changes in the global economy. The mood among the participants of European industry meetings, including another edition of the international fair Expo Real in Munich, which ended a few days ago, turns out to be quite good. Investors remain relatively calm. They are verifying purchasing processes, revising previous expectations as to planned transactions. The current situation on the market creates space for opportunistic investors. We can observe a significant change – entities that previously purchased only ready-made assets are now interested in new development projects. The industry strikes a balance between rising construction and investment financing and property maintenance costs, rental rates and expected yields.

In the last three years, there has been plenty of investment capital on the market. Under the current conditions, however, funds find it more difficult to make investment decisions than in the previous periods of economic downturn, as it is more difficult to base analysis and valuations on factual data and objective calculations in such a volatile situation as today.

However, I think that the drastic increase in the costs of obtaining capital, which the market is now facing, may mobilize some investors to be more active.

Moreover, current interest rates are stimulating investments, which mean a potential increase of income from real estate as a result of indexation of rental rates. Rents are rising, both on the Warsaw market and in regional cities, where the return on investment has always been higher than in the capital.

Record high indexation rates

High inflation in the country and in the euro zone means that rent indexation rates will be the highest in years, which will also translate into higher revenues. The increase in rental rates is already reflected in higher appraisals. In Poland, rent increases are most visible in logistics, in the office market and in the PRS sector. Retail parks, followed by office buildings and warehouses stand out as the most interesting assets. The appetite for the latter has weakened the most, despite the continued strong demand, the historically lowest level of warehouse vacancies and the record-high amount of space under construction in Poland.

In the first half of this year, despite unprecedented events and the dynamic geopolitical situation, investors have located over 40 per cent more capital in Poland, compared to last year. They are interested in real estate located on the regional markets, which currently offer much greater access to attractive assets than a few years ago. However, it is difficult to forecast whether the investment market will close the entire year 2022 with such a good result as the first half of the year. Decisions have to be made in the climate of high inflation, rising interest rates and rising energy prices.

Longer decision-making processes

Poland is invariably perceived as a stable market with increasingly interesting resources of modern space, offering well-educated staff. However, the eyes of investors, especially from Asia and the US, are on the events taking place beyond our eastern border. Investments are also cooled by the specter of the global recession and the energy crisis. These are the main reasons for longer decision-making processes, which, as a consequence, will probably translate into a decline in investment volumes.

The conflict in Ukraine destabilized the whole of Europe. Due to the turbulence that 2022 has brought, investors in all European markets have to take into account the growing costs of financing and construction of investments, as well as the changing level of demand and a decrease in the availability of investment assets.

Residential slowdown

After the pace of production in the office sector in our country slowed down, it is the turn of the residential market. The largest number of suspended projects in Poland today, can be observed in the residential segment. Its direct cause is the freezing of loans for individuals. Some real estate development companies have already slowed down. Developers change plans, postpone construction or simply sell land with building permits.

In addition to the drop in demand for flats and the increase in construction costs, raising capital for the investment and its cost is also a huge challenge. All this heralds the inevitable slump in the residential market and the transformation of the sector towards private rental sector, which is currently the segment with the highest growth potential on our market. However, I do expect it to be a quick process and that it results in spectacular decline in housing prices.

About Walter Herz

Walter Herz company is a leading Polish entity operating in the commercial real estate sector across the country. For ten years, the company has provided comprehensive and strategic investment consulting services for tenants, investors, and real estate owners across the country. Walter Herz experts assist investors, property owners, and tenants. They provide full service to companies from the private and public sectors.

Walter Herz advisors support clients in finding and leasing space and provide consulting in implementing investment projects in the warehouse, office, retail, and hotel sectors.

The company is based in Warsaw and runs regional branches in Cracow and Łódź. Walter Herz has created the Tenant Academy, the first project in Poland, which supports and educates commercial tenants from all over Poland by organizing specialized training meetings. The agency introduced the Code of Good Practice to ensure the highest ethical level of services.