Budowa domu – załóż checklistę i odhaczaj kolejne etapy

Wraz z podjęciem decyzji o budowie domu, przed Inwestorami otwiera się kolejny etap życia. Samo przygotowanie się do rozpoczęcia inwestycji wymaga dużo pracy i przemyśleń, ale warto poświęcić na nie czas, aby w przyszłości cieszyć się wygodnym, komfortowym i bezpiecznym domem. Jak się do tego dobrze przygotować i od czego zacząć realizację zadań? Najlepiej od opracowania planu i strategii, które pozwolą szybko i płynnie przejść przez kolejne etapy budowy wymarzonego domu.

Wybór odpowiedniej działki

Decydując się na zakup wybranej działki, należy sprawdzić, czy dla terenu, na którym jest ona usytuowana, został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub zostały ustalone Warunki Zabudowy. Z tych dokumentów Inwestor dowie się, jaki typ zabudowy można zrealizować na danej działce oraz jakie wymogi musi spełniać budynek. Należy pamiętać, że warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest zgodność projektu domu z warunkami MPZP / WZ, a określają one wiele istotnych kwestii i parametrów budynku np..: wysokość budynku, liczba kondygnacji, rodzaj dachu, a nawet kolor elewacji, obligując Inwestora do zastosowania konkretnych materiałów wykończeniowych.

Projekt wymarzonego domu, adaptacja i pozwolenie na budowę

Mając wiedzę dotyczącą zapisów w MPZP lub WZ, Inwestor może przystąpić do wyboru odpowiedniego projektu domu, dostosowanego do uwarunkowań lokalizacyjnych działki oraz własnych oczekiwań. Na tym etapie ważne jest określenie potrzeb wszystkich domowników, aby wybrany projekt domu jednorodzinnego zaspokajał ich wymagania. Obszerna i zróżnicowana oferta projektów ARCHON+ umożliwia Inwestorom wybór projektu optymalnie dopasowanego do ich oczekiwań, a także do wymogów działki i zgodnego z różnymi zapisami MPZP lub WZ. Gotowe projekty domów wymagają adaptacji. To obowiązkowy punkt na liście, który przybliża Inwestora do uzyskania pozwolenia na budowę. Adaptacji projektu dokonują lokalni projektanci, posiadający stosowne uprawnienia. W ramach swojej pracy zweryfikują zgodność projektu z wymogami MPZP / WZ, dostosują go do warunków terenu. W ramach adaptacji wykonany zostanie także projekt zagospodarowania działki.

Na życzenie Inwestora, projektant adaptujący może w gotowym projekcie wprowadzić dodatkowe zmiany tak, aby jeszcze lepiej dopasować go do indywidualnych potrzeb przyszłych domowników. Pracownia ARCHON+ umożliwia swoim Klientom dokonywanie standardowych zmian w zakupionych projektach, dodając do dokumentacji projektu niezbędne zgody. Po zakończonej adaptacji dokumentacja staje się projektem budowlanym i to jest moment, aby we właściwym urzędzie, odpowiednim do lokalizacji inwestycji, złożyć dokumenty i rozpocząć procedurę uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy. Ustawowo maksymalny czas oczekiwania na odpowiedź w sprawie pozwolenia na budowę wynosi 65 dni. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku zgłoszenia. Tutaj, jeżeli w ciągu 21 dni organ administracyjny nie wniesie żadnych zastrzeżeń, można rozpocząć budowę. Warto zaznaczyć, że budowa domu według procedury zgłoszenia nie zawsze jest możliwa, Prawo budowlane precyzyjnie określa warunki koniecznie do spełnienia.

Różne sposoby prowadzenia budowy – wybierz najlepszy dla Ciebie

Ważną decyzją na etapie organizacji inwestycji, jest ta, dotycząca sposobu prowadzenia budowy. Jest ona o tyle istotna, że może znacząco wpłynąć na całkowity koszt budowy.

• budowa systemem zleconym – jest wygodnym rozwiązaniem, polegającym na zatrudnieniu doświadczonej firmy budowlanej, której zleca się kompleksową usługę, jaką jest wybudowanie domu. Inwestor może też zawrzeć kilka umów z ekipami podwykonawców, na realizację poszczególnych etapów budowy. Inwestor nie jest bezpośrednio zaangażowany w prace budowlane.

• budowa domu systemem gospodarczym – charakteryzuje się wykonywaniem osobistym lub z pomocą rodziny znacznej ilości prac budowlanych (takich, które nie wymagają niezbędnych kwalifikacji) i zatrudnienia fachowców do prac, które wymagają doświadczenia. Inwestor bierze na siebie ciężar organizacji budowy, osobiście zmawia materiały, kontroluje i dogląda postępy prac. Warto korzystać z pomocy kierownika budowy, który swoim doświadczeniem wesprze Inwestora w nadzorze prowadzonych prac.

Harmonogram i kosztorys budowy

Te dwa dokumenty sprawią, że budowa wymarzonego domu będzie prostsza i bardziej uporządkowana. Harmonogram budowy pomoże Inwestorowi w planowaniu poszczególnych etapów pracy oraz ewentualnych dostaw materiałów budowlanych. Będą z niego korzystać wszyscy uczestnicy budowy, dlatego warto go rzetelnie przygotować, na bieżąco śledzić i aktualizować, celem płynnego przechodzenia do kolejnych etapów realizacji inwestycji. Kosztorys budowlany z kolei da obraz wszystkich wydatków i pozwoli na ich pełną kontrolę, a także optymalizację kosztów budowy. Kosztorys ARCHON+ zawiera „przedmiar robót”, czyli szczegółową listę prac niezbędnych do wybudowania domu wraz z pełnym zestawieniem i ilościami potrzebnych materiałów, sprzętu, robocizny oraz opisem sposobu wykonania. Wysyłając „przedmiar robót” do różnych firm wykonawczych, łatwo spośród otrzymanych ofert wybrać najlepszą, mając jednocześnie pewność, że ujęty w nich zakres prac jest taki sam. Znając szczegółowy opis poszczególnych robót, można monitorować postęp prac na budowie oraz weryfikować poprawność ich wykonania. Ponadto, kosztorys jest bardzo przydatny w przygotowaniu wniosku kredytowego, a później także w rozliczeniu budowy.

Rozpoczęcie budowy

Nadszedł długo wyczekiwany moment powiadomienia Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych. Dopełniając wszelkich formalności, Inwestor musi pamiętać o:

• oświadczeniu kierownika budowy dotyczącym przejęcia obowiązków,
• zaopatrzeniu się w Dziennik Budowy, będący dokumentem opisującym przebieg budowy oraz wszystkich na niej zdarzeń,
• zadbaniu o Tablicę Budowy, na której zawarte zostaną najważniejsze informacje dotyczące inwestycji (rodzaj budowy, numer pozwolenia na budowę, właściwy organ nadzoru, dane inwestora oraz wykonawców, kierownika budowy i projektantów).

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą:

• ogrodzenia działki i wytyczenia na niej obiektów,
• wyrównania/niwelacji terenu celem przygotowania go pod budowę fundamentów
• wykonania przyłączy do sieci infrastruktury technicznej, niezbędnych do prowadzenia budowy

Budując swój wymarzony dom, Inwestor będzie obserwował kolejno: budowę fundamentów, budowę ścian zewnętrznych, stropów i schodów, jeśli takie występują w projekcie. Następnie budowę i pokrycie dachu, budowę komina oraz montaż stolarki okiennej, drzwi i bramy garażowej (jeśli garaż występuje w projekcie) uzyskując tym samym stan surowy zamknięty. Kolejnym etapem jest montaż wszystkich instalacji, prace wykończeniowe prowadzone wewnątrz budynku oraz realizacja projektu elewacji.

Zakończenie budowy

Aby móc zamieszkać w nowo wybudowanym domu, Inwestor musi dopełnić ostatnich formalności, uzyskując pozwolenie na użytkowanie lub składając zawiadomienie o zakończeniu budowy. Jeśli w ciągu 14 dni od daty zgłoszenia Inwestor nie otrzyma odmownej decyzji, może z powodzeniem zamieszkać w domu swoich marzeń.